8月8日，北京市石景山区人民法院开庭审理了两起起备受关注的商品房销售合同纠纷案。原告北京A、B公司（以下简称 “A、B公司”）因所购房屋抵押登记未注销，产权过户受阻。将开发商北京**置业有限公司（以下简称 “置业公司”）及抵押权人**银行股份有限公司北京分行（以下简称 “**银行北京分行”）诉至法院。庭审中，原告委托我所主任律师李春荣凭借专业的法律素养和充分的证据准备，围绕案件争议焦点展开有力论证，为维护购房者合法权益筑牢法律防线。

交易背景：抵押房出售后产权遇阻

据了解，2021 年 * 月* 日，A、B公司与置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买位于北京市石景山区**房屋。合同签订时，该房屋处于抵押登记状态，抵押权人**银行北京分行已出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意该栋楼房屋在抵押状态下出售。

A、B公司实际为其法定代表人为获取购房资格而注册的公司，房屋真实用途为居住。公司按约支付了全部房款，完成现房网签备案，并于合同签订当日接收房屋，法定代表人已实际入住三年有余。然而，当部分同楼业主顺利办理不动产转移登记时，A、B公司却发现涉案房屋仍未注销抵押登记，且因开发商涉及其他纠纷被北京金融法院司法查封，导致产权无法过户，购房者面临房屋被强制执行的风险。

律师出击：多维度构建维权逻辑

面对这一困境，原告委托我所主任律师李春荣迅速介入，为案件制定了清晰的维权策略。在庭审中，李律师围绕多个争议焦点展开专业论证。

针对抵押权人同意销售后的权利边界问题，李律师援引多起类案判决有力辩驳。他指出，根据（2021）京 0105 民初 66030 号、（2024）京 03 民终 17079 号等生效裁判规则，抵押权人出具同意销售证明后，其抵押权效力仅及于房屋转让价款，而非抵押物本身，已丧失对抵押物的追及效力。**银行北京分行作为专业金融机构，在同意销售时未设置房款监管等风险防控措施，自身存在过错，相关风险不应转嫁给善意买受人。

同时，李律师强调，第三人债权的主债务人实为案外人北京**企业管理有限公司，并非本案被告置业公司，且该债权还享有质押、保证及差额补充承诺等多重担保，实现途径多元，要求购房者承担抵押风险缺乏合理性。

在商品房消费者身份认定上，李律师提出突破性观点。他表示，A、B公司虽为企业主体，但注册目的是获取购房资格，房屋实际用于法定代表人居住。结合开发商宣传视频及房屋精装修设施等证据，足以证明购房的居住属性，符合商品房消费者保护的立法目的。应认定为商品房消费者，优先保护其基本居住权益。

针对违约责任认定争议，李律师依据合同条款明确指出，合同第十七条与补充约定构成完整责任体系。无论委托代办还是自行办理过户，因出卖人原因导致逾期的，开发商均应承担违约责任，被告关于 “原告未支付契税导致无法过户” 的抗辩无事实依据。

案件进展：法律护航购房者期待

目前，案件正在进一步审理中。李春荣律师表示，将继续依据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，结合最新司法解释及类案裁判规则，全力维护原告合法权益。

此案引发社会对抵押房屋销售风险及购房者权益保护的关注。法律业内人士认为：在类似纠纷中，专业律师的介入能够精准把握案件关键法律问题，通过构建完整证据链和法律论证体系，有效推动争议解决。为购房者权益保驾护航，也对规范房地产交易秩序具有积极意义。